发展潜力：观山湖西现有楼市环境：目前，观山湖西城市正在发展中，楼市环境同样如此，不过现有的楼市环境还不错。


观山湖西区域的发展速度没有预想中的那么快，城市资源汇集度也没有“观山中”那么优质，这是城市区域定位决定的。


好在目前观山湖西的楼市环境还不错，区域聚集的房企质量、楼盘定位相对比较优质。


例如，房企有中铁置业央企、保利置业央企、龙湖优质民企、万科优质合资企业等。


同时区域的楼盘定位相对还不错，有主打品质改善项目，有刚需刚改项目，有纯改善项目。当然也有定位刚需和面积改善的口碑较差的项目。
从观山湖现有项目情况来看，楼盘落地实情符合楼市发展规律。这里需要重点补充一点个人看法：


金融北城板块和奥体商圈区域谁更好的看法。


金融北城板块距离金融城有距离优势，也是白云区的优质板块，但是金融北城属于白云区，区域资源汇集情况，楼市环境，楼盘现状都比较平庸，有的甚至相对比较糟糕。况且金融北城板块还有近金融城未开发土地的竞争，区域实际情况并不太好。


奥体商圈覆盖到的“观山西”区域，能更好的承接观山湖中的优质资源，还有长期来看，观山湖西能激活金华板块，清镇区域等，城市前景更有想象力。


再加上“观山西”落地的房企情况，楼盘定位相对金融北城板块更好，综合对比，奥体商圈覆盖的“观山西”区域相对更有期待前景。


重要说一句，奥体商圈辐射的区域，这个区范围是有限的，不包括百花湖板块、金华板块等。




05.房企情况：洋浦强大实业背景支撑：洋浦旗下的地产公司，依靠母公司的实业实力背景，已经有多年且开发多个项目的地产开发经验。


洋浦·觀山玉开发建设单位是贵阳南浦房地产有限公司，这家地产公司在贵阳市场相对比较陌生，购房者对房企的认知度不高。


实际上，贵阳南浦房地产有限公司背后控股公司是广西洋浦地产集团有限公司，洋浦是一个实业企业，其主要产业是制糖，有“广西糖王”之称。
依靠母公司强大的实业背景及雄厚的资金实力，洋浦已经开发了多个地产项目，主要地产项目都集中在广西，有南宁南华国际、御景山、江山御景、洋浦星等。


有购房者会担心，洋浦·觀山玉项目是否会**，就洋浦本身的实力，项目的安全性是可以得到保障的。


关于洋浦的具体情况，感兴趣的购房者可以自己查询和了解。

01.区域发展：观山湖西发展未成熟：觀山玉项目所在的“观山西”板块发展还未成熟，这里需要耐心等待。


云潭路划分的“观山中”和“观山西”区域，虽然城市界面、城市环境、城市资源都比较不错了，但是路西侧的“观山西”区域，城市价值还未完全发挥出来。


实际上，“观山西”区域没有大家想的那么差，只是因为城市发展有先有后原因，“观山西”的开发比较晚了而已。
观山湖的发展，首先建设的是“观山中”区域，然后是与白云、云岩衔接的“观山北”“观山南”区域，现在这三个区域都已经成熟，观山湖才往东西方向拓展。


现阶段的情况，“观山西”发展需要时间等待，这是符合城市发展规律的。长期来看，“观山西”还有大片区域未开发，可进一步往西扩展。更往西还有清镇、贵安区域等城市发展潜力可挖。


目前，受限于贵阳城市的整体情况，清镇、贵安等区域对“观山西”的助力还不很大，但长期来看，有更多的想象和无限潜力。


这也是“观山西”区域会聚集优质资源和房企的原因，证明一个区域有价值，城市资源的延伸和房企楼盘落地，比一切规划都要更有力。




02.配套不足：地铁学校配套待确定：觀山玉项目教育配套不足，这对于追求学校现有配套的购房者来说，是一个短板。


现阶段，“观山西”区域确实有很多资源需要补充，例如地铁S2号线和教育配套：


地铁S2号线：地铁S2号线在“观山西”区域有多个站点，其经过兴筑路有奥体中心站。而洋浦·觀山玉项目就在奥体中心站旁边。实际上，如何判断“观山西”区域的最有价值点线面，S2号线经过的区域是一个很好的参考。
S2号线规划已经确定，就等待时间建设，一旦S2开建，观山西地铁线路经过的区域，价值将会更为明显。


学校配套：目前，洋浦·觀山玉的学校规划还未确定，但楼盘附近的区域，已经有较为完善的教育规划用地，只是学校建设时间还未知需要等待。


洋浦周边已有成熟楼盘有学校办学，以及有新楼盘新学校在建。洋浦项目的教育配套，前期可能是委培，后期按就近规划读书。




03.产品劣势：产品定型早暴露不足：觀山玉项目由于一些因素上市完了，导致产品比较落后市场潮流，再加上洋浦项目首次进入，产品设计趋于保守。


洋浦·觀山玉项目产品有院墅和高层跃层，这样产品在区域是不新鲜的。


觀山玉项目于2021年11月份拿地，因为一些因素拖延了两年多才上市，可以说是错过了一个较好的时期。


短短两年多的拖延市场，楼市发生了一些不可抗拒的变化，例如产品情况，楼市竞争环境。
产品情况，洋浦项目在规划早期，有参考区域及市场产品，那时候，院墅和跃层产品可能有新鲜感和较大的市场接受度。


但放在现在，洋浦项目的产品似乎就显得有些落后了，区域有同类型产品（保利时代、舜山府），楼盘本身价值点就会被弱化，也有明显被比较。再者，楼市发展，区域同类型项目都在更新变化，而洋浦项目产品还是“老旧”的价值点。

目前，“观山西”区域的竞争还是很残酷的，跃层产品也比较卷。加上还有阅山湖臻藏新盘的参与，竞争更加残酷。


洋浦首次进入贵阳，在规划产品的时候，有多次了解周边产品的情况，或许是看见周边项目的成功，洋浦选择“亦步亦趋”，项目产品没有做出自己的特色。


当洋浦项目公开产品的时候，市场就有反映怎么又是跃层，凭着项目位置应该做大平层之类的产品等等，购房者更容易接受平层的声音。


无奈，洋浦项目产品定型太早，产品已经固化，无法适应市场变化和需求的新产品了。




04.市场担忧：洋浦地产展示还不够：觀山玉项目已经开盘，但市场对项目房企看法“不太积极”，心中难免有些担忧。


觀山玉项目销售中心有关于房企的信息介绍，但是这些介绍都是不够的，特别是强调自己“糖王”背景，这虽然可以证明自己的实业背景，但也会让购房者担忧是“跨界”做地产。


目前市场对觀山玉的看法，有这样的评价：说一个做糖的也来修房子，我是买房子不是来买糖的。
贵阳市场洋浦地产是一家外来房企，觀山玉又是洋浦在贵阳的**个项目，房企肯定需要努力展示自己，来提升市场印象。


当下楼市低迷，房企能证明自己的实力就是稳定推进项目建设，不要让市场看到拖延、停工等情况。


觀山玉项目，要让购房者看到工地火热的施工情况，以及清晰明确的进度等。后期可定期释放项目楼栋建设进度，在一定情况下，还可以开放项目工地日，供购房者参观洋浦的建设情况，施工细节等。


目前，洋浦有开放部分示范区，但这些都还不够，由于项目体量不大，示范区呈现不多，现有的示范区无法消除购房者对房企的担忧。




05.运营物业：楼盘运营物业需验证：觀山玉项目想要展示优质的物业服务，不仅是要在营销期间做好服务，更要在交付后期全面精进自己的运营物业水平。


贵阳市场，优质的物业房企不多，购房者对新进的房企总抱有较高的期待，这种期待不仅是修好的楼盘，更要有好的物业服务投入。


洋浦·觀山玉项目还有很多细节要做，随着项目营销的展开，后期服务跟进的内容有很多，例如突发情况的处理，营销期间的答疑，购房客户的问题应对等等。
目前，觀山玉后期运营和物业服务，目前房企的品牌营销介绍做得还不错，有外省多个项目介绍，有不错的运营和物业服务背书等。


但是新进贵阳市场，需要拿出实力证明自己。贵阳这个市场，看似要求不高，实则是比较挑剔的。


关于项目的后期运营和物业服务情况，只能交给时间，让洋浦来证明自己。
适合需求：结合洋浦·觀山玉位置、环境、产品情况，楼盘定位是品质刚需、初次换房改善以及对院墅理想人居有需求的置业者等。


客群需求画像，观山湖工作的首套房置业者；周边老小区换房改善的置业家庭；地州来观山湖置业理财的购房者；观山湖需求城市中心区域院墅改善的家庭置业等。


综合以上分析，洋浦项目的城市板块价是不差的，在整个“观白中心”区域都是优质板块，况且现阶段的“观山西”（奥体商圈辐射范围）发展还远为成熟，区域楼市还有潜力。
回到觀山玉项目，楼盘规划也不错，项目设计亮点还是比较多的。至于产品设计的遗憾，已经难以弥补了。


如果项目产品设计还大胆一些，做成平层，面积更大一些，那项目的印象分还会提高很多。城语接触的购房者，就觉得现阶段的产品呈现不够，面积不够大胆。


这里重点补充几句项目的教育配套情况，洋浦·觀山玉项目学校配套还未确定，确实需要等待。贵阳市场有的购房者，也会因为一个项目缺乏教育配套而否定一切。
城语想说，教育配套对房子来说，确实很重要，但是教育配套对于房子本身，也只能起到锦上添花的作用。优质的学校本来就很少，大多数的学校成绩，是不能给楼盘提供多少助力的。


我们多数人买房子，还是要回归实际的生活，落到具体的城市板块、城市配套、城市资源环境上来。


洋浦·觀山玉是一个期房项目，就项目目前所处的城市板块、城市环境、城市资源以及观山湖未来的城市发展状况，觀山玉确实是一个不错的项目。


目前，项目高层价格已经确定，价格12500左右，这个价格还算合理。毕竟项目拿地成本摆在那里，附加条件也比较多。


城语认为，如果您在观山湖区域工作，想在观山湖置业，又认可洋浦项目的位置和产品，预算也足够，那洋浦项目称得上是一个不错的选择。