欢迎品鉴—东莞常平【卓越蔚蓝领秀】

          
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现场实探
打开地图，卓越蔚蓝领秀选址十五号路和东站路交汇处，属于常平东站TOD片区。

营销中心已对外开放，样板房正在筹备中，预计月底就能开放，目前开启诚意登记。
项目南侧是卓越蔚蓝城邦，这是2013年的楼盘了，在常平二手房市场比较有代表性，挂牌价2.0-2.4万/㎡不等。

现场画面可以看到，蔚蓝城邦楼下临街商铺有一定的人流量，生活气息浓郁。
项目北侧依次是常平东站、东莞东站，步行10分钟时间即可抵达，结合这一点考虑，楼盘的定位是双TOD盘。

对于这种类型的项目，因为距离轨道近，通常有潜在的噪音问题。
现场画面清楚看到，项目地块紧挨着常平东站，中间并没有什么遮挡。

项目东西两侧分布着工业园区，都是一些从事电子、塑料、模具、印刷等加工企业，降低了居住舒适度。
楼哥驾车前往环常南路一侧考察，妥妥的工业景观，视线比较荒凉。
现场销售表示，虽然东站TOD片区发展程度较低，但片区具备成为集居住、交通、商业一体的综合服务社区潜质。

周边1公里范围内，分布两块住宅规划用地，以及1处绿化规划用地，后者将打造成市政公园。
而常平东站旁将规划250米高的地标写字楼，配套购物中心和星际酒店，可以改善提升片区的商业配套。
楼哥观点，常平镇规划蓝图都是很完善的，但执行起来给人拖沓的感觉，只有纸面规划得到落实，片区面貌和价值才能去到一个新高度。
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项目测评
开发商是东莞市中天广场建造有限公司，实则是卓越集团，下面是这个项目的基本信息。

楼盘占地约2.8万㎡，总建面约15万㎡，容积率3.9。
这是一个高容积率楼盘，意味着土地利用强度比较高，公共空间较少。
受困于地块面积，**只配备了观景园林、儿童乐园、临街商铺等设施。
项目规划9栋高层洋房，目前各楼栋主体还未露出地面，预计最快也要年底才能入市。
或许是周末的缘故，前来看房的客户有不少，营销中心外马路两旁停满了车辆。
项目户型一共有4种，分别为：82㎡三房、94㎡三房、95㎡三房、116㎡四房。

从沙盘可以看出，8栋和9栋属于安置房，被安排在地块西北端，靠近城轨和工业园区。
而3栋、4栋和5栋的位置较好，靠近蔚蓝城邦以及市政公园一侧；至于四房户型主要集中在1栋和2栋，如果东站TOD片区发展起来，高层住户能享受一流的都市视线，前提是要忍受轨道噪音。
据现场销售介绍，项目具体售价未定，但参考常平在售的新盘售价，应该处在2.2-2.4万/㎡ 。
项目主要面向常平镇本地客户，其中有不少来自蔚蓝城邦的复购业主，也有部分来自大朗和黄江的刚需客户。
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周边配套
蔚蓝城邦的临街商铺分布众多便利店、小超市等，可以满足日常购物需求。

另外，卓越蔚蓝领秀自身也配套了商业设施，但还没有具体的招商运营计划。
大型商业配套的话，还得前往2公里外的曼诺商业广场，或者镇中心的商圈。
交通配套方面，这是项目的亮点，自南向北依次分布着莞惠城轨常平东站，京九线东莞东站。

凭借这两个站点枢纽，可以方便前往东莞市区、松山湖，乃至广州、香港等城市。
生态方面，正如上文提及，项目东侧大约200米有一处绿化规划用地，将打造成市政公园。

另外，隐贤山庄、常平铁路公园距离项目约3公里，驾车前往耗时15分钟。
总的来说，项目拥有优质的交通配套，但周边商业和生态配套比较欠缺，后期东站TOD片区发展规划成为关键。
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周边项目
目前常平在售待售的项目不少，面对如此丰富的选项，我们应该如何作出抉择？
先来看看楼哥整理的常平楼盘对比表格：

金地名著，项目位于常平南部新城区，常平四小附近，这是金地著名的“名仕系”产品。
项目户型呈现南北朝向，布局呈现围合型，这么一来居住舒适度是不错的，只是南部新城区发展一起上不来，导致这里的住宅普遍入住率都不高。
主力户型涵盖98-142㎡三至四房，客户可自行选择毛坯和精装的交付方式，整体售价处在2.2-2.4万/㎡。

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