深圳作为中国经济特区，楼市动态一直备受关注。过去三年，楼市整体呈现下行趋势，不仅商品房市场受到影响，小产权房市场也遭遇波动。由于市场不确定性以及对楼市底线的不明确所导致的。当前，市场上弥漫着浓厚的观望氛围，许多潜在购房者选择静观其变，等待更为明确的楼市信号。那现在买小产权房还有机会吗？
对于还没有买房子的人来说，他们自然希望房价能够继续下跌，这样他们就能以更低的价格购入房产。这种心理在很大程度上是基于经济利益的考虑。
对于那些已经购买了房产的人来说，他们更倾向于看到房价上涨或至少保持稳定。这是因为房价的上涨意味着他们投资的增值，而房价的稳定则能给他们带来一种资产保值的安全感。
当房价持续下跌时，人们往往会担心市场进一步恶化，从而选择观望而非购买。此外，下跌的房价也可能引发对未来市场不确定性的担忧，导致潜在购房者推迟购买决策。
在过去10多年里，深圳房价一路飙升，这其实是不健康的。

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其中包括深圳的小产权房“统建楼” 在过去的几年里也经历了显著的价格波动。您所提到的从2015年到2016年期间，深圳楼市整体的大涨对小产权房市场产生了深远的影响。
在楼市大涨的背景下，深圳的农民房价格从最初的每平方米3000元左右迅速攀升至最低每平方米6000-7000元起。对于地段更佳、配备电梯的房源，价格更是涨至每平方米10000-12000元。
在2016-2020年间，深圳的小产权房市场确实展现了一种稳涨的趋势，并且各片区的成交量交易非常活跃。再加上深圳在2018年实施了限售政策，住宅限售三年，公寓限售五年，这一政策旨在抵制炒房和假离婚现象。然而，这一政策却间接地促进了小产权房市场的繁荣。由于炒房资金无法进入限售的住宅和公寓市场，因此这些资金大量流入了小产权房市场，推动了小产权房价格的上涨。
随着商品房价格的持续上涨和投资成本的增加，越来越多的投资者开始将目光转向小产权房和指标房。这些房产类型通常价格较低，上车门槛相对较低，因此吸引了不少寻求高回报的投资者。甚至有香港各地千里赴沙井，购买十几套小产权投资出租，搏旧改。
还有客户表示，在新政策出台后，之前关注的深圳小产权房源价格上涨了30多万。这说明新政策对小产权房市场产生了一定的影响，推动了房价的上涨。
并提到的该小产权房位于龙华民治和坂田地区，这些地区的小产权房在周末吸引了大量看房者，现场人山人海。可能是由于其地理位置、交通便利性、配套设施完善以及未来潜在的旧改机会等因素所吸引。
2020年7月15日，深圳市住建局联合七个部门共同发布了被称为“715新政”的一系列房地产市场调控措施。这一政策的核心目的在于稳定房地产市场，遏制投机炒房行为，并关闭通过结婚、离婚以及落户等方式进行炒房的途径。
在新政实施后，深圳小产权彻底爆发。年涨幅高达30-50%，在短时间内从100万买入到150万卖出，再被200万卖出的情况。
龙华上塘等地的小产权房出现了开盘即售罄的情况，300套房源在短时间内被抢购一空，小产权房价格的时效性甚至缩短到了2小时，一房难求成为了那段时间小产权房市场的真实写照，小产权房的上涨表现同样惊艳了整个地产圈。
许多地方如金蚝小镇、凤凰岗等地原本并不知名，房子破烂不堪却因为有拆迁计划，导致房价迅速上涨。其中下跌最严重的就是这些**：以“沙井金耗小镇项目”为例，其房价在高峰期曾被炒至近5万/平方米。然而，目前该地区的房价已经大幅下降，现在只需2万多就可以购买到。
另一个显著的例子是南山的“沙河五区白石洲旧改”。这个地区的房价从最初的1万元/平方米被炒至2021年的最高价9万多/平方米。目前，白石洲一期已经建好，开盘价格为8.7万/平方米起。
2020年下半年至2021年上半年，应该是深圳房价在过去10年中的一个显著高峰。
深圳作为一个大城市，常被认为地少人多、供不应求，这种观念在一定程度上**了公众，使人们认为在深圳买房必然赚钱。然而，实际情况更为复杂。实际上深圳各区各楼盘之间存在显著差异。一些小区的房价被业主情绪化地拉高，加上大V的**，导致楼市出现严重分化。学区房和所谓的“网红大盘”成为**的重点，使得部分楼盘价格虚高。部分购房者失去理性，盲目跟风购买高价楼盘，最终可能面临高价站岗的风险。一些早期投资者则能够潇洒离场，赚得盆满钵满。
三年**期间，深圳楼市开始下滑，整体出现泡沫现象。不仅是商品房，小产权房也受到了影响，价格出现下跌。大部分**的网红盘和学区房价格下跌严重，高达50%。
小产权房也开始出现泡沫，与商品房一样面临价格下跌的风险。
关于深圳各区小产权房的整体价格下跌幅度及当前市场成交价，确实，网络上的信息纷繁复杂，容易引发误解。以下是对深圳小产权房市场的深入分析，旨在为读者提供更为准确和全面的市场动态。
我给大家总结每一个片区一些知名度较高的楼盘，做一个比较真实的总结：
首先是各区的统建楼
宝安区：
固戍华庭21年高峰期成交价2.4万/平 现成交价约2万/平
西乡畔山美地花园高峰期成交价约3.8万/平 现成交价约3.3万/平
福永御林山景高峰期成交价约2.1万/平现成交价约1.7万
沙井麒麟名都高峰期成交价约2.6万/平现成交价约1.8万/平，好户型2.1万
松岗红星国际高峰期成交价1.8万/平 现1.5万/平
石岩羊台山壹号高峰期成交价2.4万/平现成交价约2万/平
龙华区：
清湖金苹果高峰期成交价2.5约2.5万 现成交价约2万/平
大浪盛世江南高峰期成交价约2.5万现成交价约2万/平
民治华侨新苑高峰期约2.4万/平现成交价约1.9万/平
龙岗区：
坂田大富豪花园水斗老围综合楼高峰期2.3万/平 现大户型成交价约2万/平
布吉丹竹头统建楼高峰期2万现成交价约1.6万/平
光明区：
公明锦田湾花园高峰期成交价1.8万/平现成交价约1.4万/平
公明合众豪庭高峰期成交价约1.9万/平现成交价约1.5万/平
光明白花洞统建楼高峰期成交价约1.5万/平现成交价约1.2万/平
观澜片区：
百丽名苑高峰期成交价2.4万/平现成交价约2万/平
观澜高尔夫公馆高峰期成交价2.5万/平现成交价约2万/平
以上是综合近期市场成交价，普遍下跌了20-30%。每套房屋的具体信息不同，包括地理位置、房屋品质、装修情况等，这些因素都会影响房屋的实际成交价，仅供参考。业主的出售意愿和套现需求也会对房屋价格产生影响。若业主急于出售，可能会选择降价以吸引买家。
市场行情的热度和走向也是价格波动的重要因素。在热门区域或市场需求旺盛的情况下，价格可能相对稳定或有所上涨。预计跌幅和涨幅的幅度都不会很大，市场将逐渐趋于稳定。
深圳的小产权房市场因其特殊性而备受关注。对于许多询问者来说，了解小产权房的价格区间和涨幅至关重要。以下是对深圳小产权房价格及涨幅的简明概述：
深圳市规划自然资源局于2018年发布的城中村“房屋征收补偿基准价格”，为我们提供了一个权威的参照。尽管每套房源的实际情况各异，如户型、地段、采光等，但这一基准价格仍然为市场提供了一个宏观的定价框架。
福田香蜜湖街道，其基准价格达到了41200元/平方米，南澳街道的基准价格为8400元/平方米，非核心区域或偏远地区小产权房的相对低价。在征收过程中，配合签约的业主往往能获得额外的补偿，如南澳街道可能提供的每平方米约10000元的补偿，这从一个侧面反映了小产权房的市场价值和潜在增值空间。
当前是否是小产权房的抄底最佳时机？
目前，一些片区的小产权房价格已经低于市场指导价，加上年底很多业主和开发商因资金需要，可能更愿意以优惠价格出售房产。这无疑为购房者提供了一个相对低价入手的机会。然而，是否为“最佳时机”还需根据个人的财务状况、购房需求和市场走势来综合判断。
现在买小产权房是否还有机会?
小产权房因价格相对较低，对于预算有限的购房者来说，具有一定的吸引力。在当前的市场环境下，购买小产权房确实存在投资机会。
1、深圳小产权房有什么优势
与高昂的商品房相比，小产权房提供了更为经济的住房方案，使得预算有限的刚需族也能拥有自己的温馨小窝。
少了商品房交易的繁琐流程，小产权房的交易更加灵活，为购房者提供了极大的便利。
低成本、零税费：小产权房的低购入成本和无需缴纳税费的特点，大大降低了投资门槛。
无指标限制：不受购房指标约束，且不占用商品房名额，为投资者打开了更广阔的投资空间。
高租金回报率：以较低的总价购入，却能获得高达4-6%的租金回报率，这是小产权房吸引投资者的又一大亮点。
巨大的增值潜力：在旧改或城市更新的推动下，小产权房的身价有望实现大幅增长，为投资者带来可观的收益。
不仅如果不少深圳的统建楼在设计和品质上足以与商品房相媲美，为居民营造了舒适的居住环境。尽管小产权房不能利用贷款进行购买，但考虑到其原本就低廉的价格和高额的租金回报，这已然是一个性价比极高的选择。
未来深圳小产权房的发展趋势
1、城市更新与旧改带来的价值提升：随着深圳城市更新的推进，许多小产权房有望成为拆迁对象。通过旧改转正，这些小产权房将能够享受到深圳特区发展带来的红利，并可能转为合法产权上市交易。这不仅有助于解决刚需住房问题，还能推动土地资源的合理开发与利用。
2、稳定的租金回报：小产权房通常能提供年化4-6个点的稳定租金回报，这对于投资者来说是一个吸引人的优点。在房价趋于平稳的市场环境下，稳定的租金收入将成为投资者的重要收益来源。
3、市场涨幅稳中求进：虽然深圳的房价在过去几年经历了显著的上涨，但随着政府调控政策的出台和市场的逐渐成熟，未来的房价涨幅预计将趋于稳定。在平稳发展的市场环境下，小产权房的市场价值有望稳中求进。
4、政策导向与楼市回归：政府已明确表示要推动楼市回归正常水平，并实现平稳、健康发展。这意味着未来的楼市调控政策将更加注重市场的稳定性和可持续性，避免房价的大幅波动。对于小产权房而言，这也意味着市场将更加规范，投资者的权益将得到更好的保障。
5、资源稀缺性推高价格：由于深圳土地面积有限，自2013年起已不再允许新建小产权房。这种资源的稀缺性将进一步推高现有小产权房的价格。然而，在政府调控和市场机制的共同作用下，价格上涨的速度预计将趋于平缓。
 
 

郑继华

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